주택자금 설계

재무설계재무설계란주택자금 설계

효과적인 주택마련 자금을 위해서 고려해야 할 다양한 상황과 그 준비과정에 대해 알려드립니다.

01주택마련 자금 설계 개요

주택마련 자금 설계란 말 그대로 주택마련에 필요한 자금을 준비하기까지의 전반적인 과정에
수반되는 모든 일련의 활동을 좀 더 효율적이고 합리적일 수 있도록 설계하는 과정을 말합니다.

일반적으로 취득에 관한 모든 자금을 목표로 세우고 이를 마련하기까지의 자금에 관련된 계획을
의미하지만 예상취득주택의 현재가치와 소득대비 대출 비율에 대한 적정성을 파악하고 나아가
예상취득주택의 미래가치까지 파악함으로써 결국 라이프 이벤트인 주택마련이 삶 전반에 걸쳐
주어지는 재정적인 문제까지 파악해서 설계해야 한다는 넓은 의미도 가지고 있습니다.

최근 들어 정부의 부동산 규제와 저금리 기조로 기인되는 주식시장의 성장, 그리고 인구구조의
변화에서 오는 부동산의 가격하락으로 인해 과거 부동산 투자에 대한 가치가 하락하고 있는 것이
사실이기에 부동산 취득에 대한 좀 더 신중한 판단이 요구되고 있습니다.

이러한 상황 속에서 무리한 대출을 통해 주택을 취득한 많은 사람들이 지속적으로 상승하는
물가나 교육비 등의 지출 상승으로 주택을 되파는 사례가 빈번해지고 있으며 급상승하는 교육비나
사교육비에 대한 부담이나 주택담보 대출 이율의 상승으로 주택을 축소하거나 아파트에서 빌라로의 부동산 자금을 줄여가는 사례가 빈번합니다.

이렇듯 부동산 취득에 대한 자금은 일반적으로 라이프 이벤트 중 가장 큰 자금을 가장 단기적으로 필요로 하기에 취득 전후 가정의 재정 상황을 파악해서
신중하게 준비를 해야 합니다.

02총부채상환비율(DTI : Debt to Income)

요약

금융부채 상환능력을 소득으로 따져서 대출한도를 정하는 비율계산을 말합니다. 대출상환액이 소득의 일정 비율을 넘지 않도록 제한하기 위해 실시합니다.

본문
총부채상환비율(總負債償還比率), 즉 총소득에서 부채의 연간 원리금 상환액이 차지하는 비율을 뜻합니다. 금융기관들이 대출금액을 산정할 때 대출자의 상환능력을
검증하기 위하여 활용하는 개인신용평가시스템(CSS : Credit Scoring System)과 비슷한 개념입니다. 예를 들면, 연간 소득이 5000만원이고 DTI를 40%로 설정할 경우에 총부채의 연간 원리금 상환액이 2000만원을 초과하지 않도록 대출 규모를 제한하는 것입니다.

한국에서는 부동산 투기 과열에 따라, 20007년 은행권에서 투기지역과 투기과열지구에 대하여 주택담보대출에 DTI규제를 확대하였습니다. 소득을 적게 신고한 자영업자나 상환능력은 있지만 현재 소득이 없는 은퇴자의 경우에 불리하게 적용될 수 있습니다. DTI는 연간 소득에서 원리금 상환이 차지하는 비율을 나타내는 것이므로, 대출기간을
장기로 할 경우에는 대출한도의 축소분을 상당부분 보전할 수 있습니다.

03주택담보대출비율(LTV : Loan to Value ratio)

담보가치(주택가격) 대비 대출비율.

주택담보대출 비율이란 은행들이 주택을 담보로 대출을 해줄 때 적용하는 담보가치 대비 최대 대출가능 한도를 말합니다. 즉, 집을 담보로 은행에서 돈을 빌릴 때
집의 자산가치를 얼마로 보는가의 비율을 말하며, 보통 기준시가가 아닌 시가의 일정비율로 정합니다.

예를 들어 주택담보대출비율이 60%라면 시가 2억원짜리 아파트의 경우 최대 1억 2천만원까지만 대출해주는 식입니다. 하지만 실제로 대출받을 수 있는 돈은 이보다 더 작은 것이 보통입니다. 돈을 갚지 않아 담보로 잡은 주택을 경매처분하는 경우에 대비해, 방 1개당 소액임차보증금을 빼고 대출해준다. 주택임대차보호법에 따라
세입자에게 우선권이 주어지기 때문입니다.